Vivienda
Cuando decides vender tu casa por tu cuenta, es decir, sin apoyo de un agente inmobiliario, lo más recomendable es hacer un ejercicio de comparación. Entra a portales inmobiliarios en internet, y revisa el precio de venta (o renta) de casas o departamentos que estén en la misma zona que tu inmueble. Toma en cuenta el número de habitaciones que tiene, los servicios y las condiciones en las que se encuentra. Todo eso te ayudará a comparar el costo de propiedades parecidas a la tuya y, con base en eso, poner una cifra a tu casa o departamento.
¿Cómo establece el precio de venta de una propiedad un asesor inmobiliario?
Un asesor inmobiliario es el profesional que te auxilia en cada paso del proceso de compraventa, contratarlo ofrece mucha seguridad a las partes involucradas y te mantendrá lejos de los fraudes inmobiliarios.
Una de las principales funciones de un agente de bienes raíces es ayudarte a estimar el valor comercial de una casa o departamento para su venta. Si bien tú mismo puedes hacer el ejercicio de comparación que mencionamos arriba, es probable que dejes pasar detalles que un agente inmobiliario jamás ignoraría, de modo que el juicio de valor que te ofrecerá será mucho más cercano al valor real de tu inmueble en el mercado. Además, esa estimación no estará basada en un punto de vista emocional, lo que suele pasar cuando eres juez y parte.
De acuerdo con Ángel Valdés, presidente de APCI (Asociación de Profesionales en Comercialización Inmobiliaria), un agente inmobiliario se encarga de brindar una opinión de valor comercial. Para ello, debe considerar la ubicación del inmueble y muchas de sus características específicas (si es casa o departamento, casa en condominio, cuántas recámaras y baños posee, si tiene cochera, alberca, etcétera).
Una vez que cuenta con esa información, procede a hacer un estudio de mercado analizando los precios de venta o renta de cierta zona arrojados por diversos portales online. En el proceso irá ‘premiando’ o ‘castigando’ el precio de la casa o departamento en cuestión. Por ejemplo, si la casa tiene un bonito jardín, se puede destacar entre las demás propiedades y elevar un poco su precio; pero si los pisos necesitan ser cambiados, entonces ese punto se le restará y todo tendrá que reflejarse en el valor comercial que sugiera el agente. He ahí porqué a veces no es posible hacerlo uno mismo con la misma certeza que un profesional del ramo.
“La opinión de valor que generamos como inmobiliarios es muy cercano al valor de avalúo o al precio final de venta o renta. De hecho, esos tres valores pueden variar, pero todos son valores reales. La opinión que un agente inmobiliario ofrece a un cliente siempre estará dentro de un margen de 10% con relación en esos otros valores”, afirma Ángel Valdés.
Finalmente, indicó que para determinar el precio de renta de un inmueble se realiza el mismo ejercicio, es decir, un estudio de mercado para conocer el precio promedio en cierta zona. En general, el precio de renta de una propiedad puede alcanzar hasta 1% del valor de la misma, aunque es claro que ese precio bajará o subirá según el entorno donde se ubique y sus características, entre otros factores.
¿Y cómo establece el precio una empresa especialista en valuaciones inmobiliarias?
Para saber el valor de tu inmueble también existen profesionales que se dedican al avalúo de propiedades. En entrevista para Vivanuncios, Jesús Ramón Orozco de la Fuente, director general de Tinsa México, explicó que las metodologías de valuación son universales, aunque normalmente se utilizan 3 enfoques: el enfoque de costos, el de mercado y el de capitalización de rentas.
“En el enfoque de mercado se toma una foto de lo que está sucediendo en el mercado en ese momento, en una zona o radio cercano al inmueble que estás valuando. Ahí vas a encontrar una serie de muestras y, a través de un método estadístico, encontrarás el valor de esa propiedad. Se hace un proceso de homologación en el cual vas premiando o castigando a tu inmueble sujeto y eso te lleva a un valor unitario homologado promedio que después aplicas a la superficie de construcción del inmueble que te da el valor de mercado. Con esa información se debería poder vender en un lapso de 30 a 90 días” explica Orozco de la Fuente.
Finalmente, el método de capitalización de rentas sirve para estimar el valor del inmueble de acuerdo a lo que puedes exigir por explotarlo en alquiler. En este caso, a la cifra que cobrarás como dueño hay que restar costos de mantenimiento e impuestos.
