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Cómo saber si te vas a mudar a una hipoteca más barata

Por primera vez en su historia, México goza de tasas de interés hipotecario que rondan 8% anual.

Por primera vez en su historia, México goza de tasas de interés hipotecario que rondan 8% anual. Aunque la mejor hipoteca para cada persona depende por completo de su situación particular, la banca comercial ha dado el grito de guerra con el objetivo de atraer a los acreditados de sus competidores directos, con la promesa de mejorar las condiciones de hipotecas contratadas en años pasados, especialmente antes de 2011, cuando las tasas eran de entre 12 y 15 puntos.

La guerra por las hipotecas


Y todos quieren entrar al juego. Para facilitar el proceso, hacerlo expedito y más atractivo para los clientes, 16 bancos firmaron en julio de 2015 un acuerdo para garantizar la subrogación o portabilidad de los créditos de un banco a otro con mejores condiciones de costo, en un plazo no mayor a 15 días. Este trámite, disponible desde abril de 2014 con la reforma financiera, tardaba meses antes del acuerdo.

Diferencia entre portabilidad y pago de pasivos

La portabilidad de un crédito bancario supone la subrogación del crédito original, es decir, el traslado del saldo remanente de una institución financiera a otra que ofrece mejorar las condiciones de dicho crédito. Este trámite no requiere iniciar un nuevo proceso de otorgamiento.

Al ser el mismo crédito, los costos son mínimos para el acreditado, respecto a los que tenía el procedimiento de “pago de pasivos” que se hacía en años anteriores, explicó a Metros Cúbicos Fernando Soto-Hay, director de la firma de correduría Tu hipoteca fácil.

En el pago de pasivos, el segundo banco proporcionaba fondos al acreditado para liquidar el crédito original, cancelarlo y generar uno nuevo, lo que requería nuevamente el pago de derechos ante el Registro Público de la Propiedad y los honorarios notariales correspondientes a la originación del nuevo gravamen.
 

Cómo saber si te mudas a una hipoteca más barata

¿Lo más importante? Tu mensualidad debe ser menor a la que pagabas, a simple vista. Para que eso suceda, el nuevo crédito debe cumplir los siguientes puntos:

1. Una tasa de interés menor: Si contrataste tu hipoteca antes de 2011, seguramente la reducción será de entre 2 y 4 puntos y eso se reflejará de inmediato en la mensualidad.

2. El costo anual total más bajo:  Además de la tasa de interés, el CAT refleja los costos por administración del crédito, seguros y otras comisiones que te cobra el banco y que varían de uno a otro.

Debido a que hoy las tasas de interés varían por pequeñas fracciones de punto, la verdadera guerra entre bancos está en bajar sus comisiones y costos de seguros, así como en subsidiar algunos costos durante el proceso de portabilidad.

3. El plazo: Como se trata de una subrogación del crédito, tu nuevo compromiso debe coincidir exactamente en tiempos con el anterior. Es decir, solo deberás pagar los años que originalmente te faltaban. También tienes a opción de variar el plazo, en función de la mensualidad que quieras o puedas pagar (más baja, igual o más alta).

4. Comprueba: Especialmente si cambias el plazo en tu nuevo crédito, compara las tablas de amortización de ambos, para que te asegures que el total a pagar en el plazo remanente, es menor en el nuevo crédito que lo que te faltaba en la hipoteca original.
Pon a tu favor las benéficas condiciones crediticias que actualmente ofrece la banca y haz que tus pagos mensuales rindan más. 

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